Рынок недвижимости США растет третий месяц подряд
4 августа 2009
На американском рынке недвижимости обнаружились признаки стабилизации: там третий месяц наблюдается рост продаж жилья. Объемы продаж новых домов в США в июне выросли на 11% в годовом исчислении, что стало наивысшим показателем с ноября 2008 года. На рынке вторичного жилья также уже третий месяц наблюдается рост, причем более быстрый, чем ожидалось. Индекс цен на недвижимость Case-Shiller в мае показал рост на 0,5%, первый с 2006 года (ожидалось снижение на 0,5%). И хотя после снятия сезонности рост обернулся падением на 0,2%, это все равно прогресс, говорят эксперты. Впрочем, нужно учитывать, что с максимума в июле 2006 г. этот индекс упал на ту же дату на 32,3%. Основной вопрос в том, являются ли данные признаки стабилизации началом выхода американской экономики из кризиса?
Как известно, именно американский рынок недвижимости стал источником нынешнего кризиса. Дело в том, что экономика Америки сильно зависима от недвижимости, кредиты на которую, как частные, так и коммерческие, могут оказать решающее давление на весь механизм. Американская модель ипотеки одновременно зависима и сильна от числа кредитополучателей: если их много, то работает огромная система – строители, банки, страховые компании, биржевые маклеры, риелторы. Но, как только случается «сбой», рушится вся система, что и произошло. Изначально кризис разразился в США в системе высокорисковых ипотечных кредитов категории subprime. В течение нескольких лет объемы выдачи этих кредитов в США непрерывно росли, а требования к заемщикам снижались. В начале 2007 года начался обвал на ипотечном рынке, число дефолтов и просрочек по кредитам subprime резко возросло. Параллельно шла коррекция на рынке недвижимости.
Сейчас все чаще звучат мнения, что американский рынок недвижимости достиг дна, и уже появились первые сигналы выхода экономики из кризиса. Однако с точки зрения экс-председателя ФРС США Алана Гринспена, на рынке недвижимости США наблюдается лишь временная стабилизация, но при этом цены на жилье еще могут пойти вниз. В случае возобновления спада резко возрастет количество ипотечных кредитов, обязательства по которым превышают рыночную стоимость жилья, что может вызвать значительный рост дефолтов и сильно отбросить доверие к экономике.
Примечательно, что именно А. Гринспена, который занимал пост главы ФРС с 1987г. по 2006г., многие в США винят за возникновение кризиса на ипотечном и кредитном рынках. Критики указывают, что Гринспен долгое время проводил политику дешевого кредита, став одним из идеологов перекладывания бремени обслуживания долга США на внутренний рынок недвижимости, с соответствующим раздуванием цен на нем. И вот теперь экс-глава ФРС прогнозирует новую волну падения рынка в 2009 году.
Как бы то ни было, недвижимость была и остается по-прежнему ахиллесовой пятой американской экономики. Да и другие макроэкономические индикаторы наглядно демонстрируют, что пока рано говорить о конце кризиса. В пятницу, 31 июля, были опубликованы данные по ВВП США за II квартал, которые составили минус 1%. Данные за I квартал пересмотрены в сторону ухудшения, до минус 6,4% (предварительная оценка – минус 5,5%) – это максимальное снижение за последние 27 лет. По-прежнему серьезную угрозу устойчивости американской экономики представляют растущий дефицит бюджета и уровень безработицы, который в июне достиг 9,5%.
Пока нельзя говорить о том, что антикризисные меры, принятые американским правительством, привели к взрыву активности на рынке недвижимости. Кроме того, американское правительство сейчас делает то же самое, что и раньше: один пузырь лопнул — надувают второй, накачивая рынок деньгами под низкие проценты. Хотя рынок недвижимости и очень важен для Америки, но пока нельзя воспринимать существующие признаки роста как первые сигналы оздоровления экономики. Реально рынок жилья начнет оживать, когда будет снижаться безработица.
